Affittare la propria casa a turisti può essere un’ottima opportunità, ma richiede di seguire regole precise. In tutta Italia esistono normative nazionali e regionali che ogni locatore turistico deve rispettare per operare legalmente. Di seguito presentiamo le 10 cose più importanti da sapere sugli obblighi delle locazioni turistiche brevi, in un linguaggio tecnico ma accessibile. Seguendo queste regole, eviterai pesanti sanzioni e gestirai i tuoi affitti brevi in Italia in tranquillità.
1. Durata massima di 30 giorni (locazione breve)
La legge italiana definisce “locazioni brevi” i contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorniQuesto limite vale per ogni singolo contratto: se lo stesso inquilino soggiorna più volte, ogni contratto separato non deve eccedere i 30 giorni.
Grazie a questa soglia, non è obbligatoria la registrazione della locazione breve presso l’Agenzia delle Entrate per contratti fino a 30 giorni complessivi nell’anno
In altre parole, un affitto turistico inferiore a un mese non richiede di registrare il contratto. Attenzione: se concedi in affitto lo stesso immobile per periodi più lunghi, il contratto diventa di tipo diverso (ad esempio transitorio) e va registrato entro 30 giorni dalla stipula, altrimenti rischi la nullità del contratto e sanzioni.
Consiglio: Anche se la legge non impone un contratto registrato sotto i 30 giorni, è buona pratica stipulare un contratto scritto con l’ospite che elenchi le regole del soggiorno. Ciò tutela sia te che l’inquilino in caso di dispute future.
2. Immobile a uso abitativo (categoria A) e servizi consentiti
Le locazioni turistiche brevi possono riguardare solo immobili ad uso abitativo. Questo significa che l’alloggio deve appartenere alle categorie catastali del gruppo A (civile abitazione), escludendo gli A/10 (uffici).
Non puoi quindi affittare legalmente con formula “turistica” immobili destinati ad uso ufficio, commerciale o industriale. L’utilizzo deve restare residenziale. Inoltre, la normativa consente di offrire solo servizi essenziali come la biancheria per la casa e la pulizia dei locali.
Sono ammessi quindi lenzuola, asciugamani puliti e pulizia finale dell’appartamento. Non è invece consentito offrire servizi tipici delle strutture alberghiere (colazione, pasti, tour organizzati, concierge, etc.) in una semplice locazione turistica. Se vuoi fornire questi servizi extra, dovresti inquadrare l’attività come struttura ricettiva (B&B, affittacamere, casa vacanze imprenditoriale) con le relative licenze. Rispettare questo limite evita di trasformare un affitto breve in un’attività alberghiera abusiva.
Differenze regionali: Alcune Regioni disciplinano in dettaglio cosa può essere offerto. Ad esempio, molte richiedono che negli annunci si specifichi che si tratta di “locazione turistica priva di servizi aggiuntivi”. Verifica le definizioni nella normativa locale, ma la regola generale rimane: solo alloggio, niente servizi tipo hotel.
3. Occasionale vs imprenditoriale: attenzione al numero di immobili
È fondamentale capire quando l’attività di affitto breve diventa impresa. In linea generale, affittare saltuariamente uno o pochi immobili è considerato attività occasionale non imprenditoriale (senza apertura di Partita IVA). Tuttavia, se il numero di case affittate o l’organizzazione dell’attività cresce, potresti essere considerato un imprenditore. Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate suggeriscono che affittare più di 4 immobili ad uso turistico configura attività di impresa.
In una risposta a un interpello, è stato chiarito che superare quattro unità immobiliari destinate ad affitti brevi fa presumere un’attività professionale, con obbligo di apertura Partita IVA e presentazione di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune.
In tal caso, inoltre, non è più consentito il regime della cedolare secca (vedi punto 4) riservato ai privati.
Implicazioni: Se operi in forma imprenditoriale, dovrai adempiere a ulteriori obblighi: iscrizione al Registro delle Imprese, contabilità IVA, versamenti contributivi (se attività prevalente) e rispetto delle normative regionali per le strutture ricettive professionali. Se invece affitti solo la seconda casa per qualche mese l’anno, resti nell’ambito occasionale. Valuta bene la tua situazione per non incorrere nell’accusa di esercizio abusivo di attività d’impresa.
4. Obblighi fiscali e cedolare secca locazione turistica
Gli affitti turistici generano redditi fondiari o diversi che vanno dichiarati al Fisco. Hai due opzioni di tassazione principali: il regime IRPEF ordinario oppure la cedolare secca al 21%. Nel regime ordinario IRPEF, i canoni percepiti si sommano agli altri redditi e sono tassati secondo gli scaglioni IRPEF; è prevista comunque una deduzione forfettaria del 5% (quindi si tassa il 95% del canone).
In alternativa, puoi optare per la cedolare secca sugli affitti brevi, un’imposta sostitutiva flat del 21% sul canone lordo. Questo regime (detto anche “tassazione piatta”) semplifica il calcolo ed esonera dal pagamento dell’imposta di registro e bollo sul contratto. La cedolare secca locazione turistica è molto usata perché l’aliquota del 21% spesso risulta conveniente rispetto agli scaglioni IRPEF più altiRicorda però che con cedolare secca si tassa il 100% del reddito (senza la deduzione del 5%).Intermediari e ritenuta 21%: Se affitti tramite un portale o agenzia immobiliare (es. Airbnb, Booking), la legge impone all’intermediario di applicare una ritenuta del 21% sui canoni al momento del pagamento e versarla all’Erario.
Dal 2024 questa ritenuta è sempre a titolo di acconto: significa che dovrai comunque dichiarare l’importo in dichiarazione dei redditi, potendo detrarre la ritenuta già subita. Se affitti senza intermediari, dovrai tu versare le eventuali imposte dovute (acconti e saldo IRPEF/cedolare) negli appuntamenti fiscali ordinari. In ogni caso, dichiara sempre i redditi da affitti brevi: l’Agenzia delle Entrate dispone di un apposito registro delle locazioni brevi e incrocia i dati, quindi evadere le tasse è molto rischioso.
5. Comunicazione degli ospiti alla Questura (Alloggiati Web)
Uno degli obblighi locazioni turistiche più importanti – spesso ignorato dai nuovi host – è la comunicazione degli alloggiati alla Pubblica Sicurezza. La normativa di pubblica sicurezza (art. 109 TULPS) impone a chi affitta alloggi a turisti di comunicare alle Questure i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo (o immediatamente, in caso di soggiorno di una sola notte). Questo obbligo, un tempo previsto solo per hotel e B&B, si applica anche ai locatori privati di affitti brevi dal 2018. In pratica, devi registrarti al portale online Alloggiati Web della Polizia di Stato (richiedendo le credenziali presso la Questura competente per territorio) e, ad ogni check-in, inserire i dati anagrafici di ogni ospite entro 24 ore. Dovrai quindi chiedere i documenti di identità agli ospiti al momento dell’arrivo, assicurarti che siano validi e poi procedere con l’invio telematico dei dati (nome, cognome, data e luogo di nascita, estremi documento, etc.). La comunicazione è gratuita e avviene interamente online sul sito della Polizia. La mancata comunicazione degli ospiti è una violazione grave: può comportare sanzioni amministrative da 250 a 2.000 euro e, in casi di omissioni ripetute, conseguenze penali. Questo adempimento è fondamentale per le norme anti-terrorismo e di pubblica sicurezza, quindi non trascurarlo mai.
6. Imposta di soggiorno: applicazione e versamento
Molti Comuni italiani, specie nelle mete turistiche, applicano l’imposta di soggiorno. Si tratta di un tributo comunale che deve essere pagato dai turisti per ogni notte di permanenza, ma riscosso e versato dal proprietario o gestore dell’alloggio. Informati presso il Comune dove si trova l’immobile se è prevista la tassa di soggiorno per le locazioni turistiche brevi. In caso affermativo, dovrai:
- Registrarti (se richiesto) al portale o ufficio comunale dedicato all’imposta di soggiorno come locatore di casa vacanze/affitti brevi.
- Riscuotere la tassa dagli ospiti al check-in o check-out (di solito una tariffa a persona per notte, con eventuali esenzioni per bambini, soggiorni lunghi, bassa stagione, ecc., secondo il regolamento comunale).
- Versare l’importo dovuto al Comune entro i termini stabiliti (mensili o trimestrali, a seconda del Comune) e presentare eventuali dichiarazioni riepilogative.
Ad esempio, città come Roma, Milano, Firenze, Venezia hanno imposte di soggiorno variabili da 3€ a 5€ a notte per persona in appartamenti turistici. Se utilizzi piattaforme come Airbnb, verifica se riscuotono e versano automaticamente la tassa per tuo conto in quella città (in alcuni comuni italiani Airbnb lo fa). In caso contrario, la responsabilità rimane tua. Evitare di applicare o versare l’imposta di soggiorno espone a multe salate da parte del Comune, oltre all’obbligo di versare gli arretrati. Questo obbligo varia localmente: alcuni piccoli comuni non hanno imposta di soggiorno, ma è sempre meglio controllare per non incorrere in omissioni involontarie.
7. Codice Identificativo (Regionale e Nazionale)
Per arginare abusivismo e irregolarità, diverse Regioni italiane hanno introdotto l’obbligo di un codice identificativo per le case in affitto breve. Ad esempio, in Lombardia e Lazio è in vigore il Codice Identificativo Regionale (CIR) da esporre negli annunci online; in Puglia il CIS; in Sardegna lo IUN (Identificativo Univoco Numerico); in Liguria il CITRA, ecc. Questi codici si ottengono registrandosi sul portale turistico regionale o presentando una comunicazione al Comune, e servono a identificare ufficialmente l’alloggio. Dal 2019 gli host in Lombardia e altrove sono obbligati a mostrare il CIR negli annunci Airbnb, Booking & co., pena sanzioni e oscuramento degli annunci.
Novità 2024-2025: È stato istituito il Codice Identificativo Nazionale (CIN), un codice univoco valido in tutta Italia.
A seguito della legge n. 191/2023, tutti gli immobili destinati a locazioni turistiche devono richiedere questo codice tramite la nuova Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR).
Dalla pubblicazione della norma (settembre 2024) ci sono stati 60 giorni per adeguarsi: ciò significa che dal 1° novembre 2024 il CIN è operativo e obbligatorio. Il codice va esposto all’esterno dell’edificio dove si trova l’appartamento e in ogni annuncio online relativo all’immobile
Se la tua Regione già richiede un codice regionale (es. CIR), dovrai esporre entrambi: il CIN nazionale e il codice regionale, se ancora previsto.
Assicurati di richiedere subito il CIN attraverso il portale ministeriale (accessibile con SPID/CIE) e di aggiornare i tuoi annunci. Le sanzioni per chi non ottiene o non espone il codice possono arrivare fino a 8.000 €.
Inoltre, un annuncio privo di codice può essere rimosso dalle piattaforme su segnalazione delle autorità
In sintesi: registrazione locazione breve nella banca dati e codice identificativo in regola sono passi obbligati per affittare legalmente.
8. Requisiti di sicurezza nell’alloggio
Per evitare multe e soprattutto garantire l’incolumità dei tuoi ospiti, devi rispettare i requisiti minimi di sicurezza previsti per le locazioni brevi. Una recente normativa (Decreto “Antincendio” 2023 convertito in legge 191/2023) ha esteso a tutte le locazioni turistiche – sia gestite da privati sia in forma d’impresa – alcuni obblighi di sicurezza antincendio.
In particolare, entro novembre 2024 tutti gli host dovevano adeguarsi prevedendo:
- Rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti in casa.
- Estintori portatili a norma (CE) di almeno 6 kg, uno ogni 200 m² di superficie e almeno uno per piano, posizionati in punti ben visibili.
Queste dotazioni devono essere presenti in ogni appartamento affittato a turisti, anche se l’attività è non imprenditoriale.
Inoltre, se gestisci più appartamenti in uno stabile o una struttura con spazi comuni, assicura vie di fuga libere e installa la segnaletica di emergenza (uscite, estintori) visibile negli ambienti comuni e in ogni unità.
Per chi opera in forma imprenditoriale, gli obblighi sono ancora più stringenti: serve la verifica tecnica degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento) secondo le norme vigenti e bisogna aver presentato la SCIA antincendio/ricettiva in Comune.
Le sanzioni per il mancato adeguamento sono molto pesanti: ad esempio, la legge prevede fino a 6.000 € di multa per ogni requisito di sicurezza non rispettato
Non rischiare: installa subito rivelatori e estintori nell’alloggio, fai controllare gli impianti e informati presso i Vigili del Fuoco o la ASL sulle norme di sicurezza applicabili alle civili abitazioni date in affitto breve. La sicurezza dei tuoi ospiti deve essere una priorità assoluta.
9. Comunicazioni al Comune e obblighi statistici (ISTAT)
Oltre alla registrazione nazionale (CIN) vista sopra, spesso devi comunicare l’inizio dell’attività di locazione turistica anche al tuo Comune o Regione. La normativa turismo in Italia è in parte delegata alle Regioni, quindi le procedure possono variare localmente. In molte regioni è richiesta una comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune quando inizi ad affittare a turisti in modo non occasionale. In alcuni casi questa è una semplice dichiarazione di inizio locazione turistica (nessuna licenza, solo comunicare i propri dati, quelli dell’immobile e il periodo di disponibilità). Presentare questa comunicazione è importante per ottenere eventuali credenziali regionali (spesso coincide con la registrazione per ottenere il codice identificativo regionale di cui al punto 7). Se non sei sicuro, chiedi all’ufficio turismo o SUAP del tuo Comune quali passi fare per segnalare l’alloggio come “locazione turistica non imprenditoriale”.
Un altro obbligo spesso trascurato riguarda le statistiche turistiche (dati ISTAT sulle presenze). La legge nazionale richiede di monitorare i flussi turistici, e i locatori devono comunicare periodicamente quante persone hanno alloggiato, le nazionalità, e le notti di permanenza. Questi dati di solito si trasmettono attraverso il portale regionale del turismo o tramite modelli mensili. Ad esempio, in Veneto i locatori brevi utilizzano il portale regionale Alloggiati Istat (distinto dal portale di Polizia) per inserire ogni mese il numero di arrivi e presenze; in Toscana c’è il sistema Tourist@; in Lombardia il portale Turismo 5 per le statistiche. Informati presso la tua Regione se devi accreditarti a un sistema di rilevazione statistica.
Differenze regionali: Ogni regione ha le proprie scadenze e modalità. Alcune richiedono il report mensile (es. Emilia-Romagna, Lazio), altre trimestrale. La mancata comunicazione dei dati ISTAT può portare a sanzioni amministrative regionali (anche qualche centinaio di euro di multa) e, in casi gravi, alla sospensione del codice identificativo. Perciò è buona norma tenere un registro degli ospiti e compilare puntualmente le statistiche richieste.
10. Regolamenti locali, decoro urbano e norme condominiali
L’ultima, ma non meno importante, cosa da sapere è che possono esistere ulteriori regole locali o private da rispettare. Alcuni Comuni turistici (specialmente città d’arte) stanno valutando limitazioni agli affitti brevi in determinate zone o periodi. Ad esempio, il Comune di Firenze ha discusso il divieto di affitti brevi nel centro storico per tutelare i residenti, e altre città come Venezia o Milano valutano tetti massimi di giorni annui o regolamenti ad hoc. Anche se al momento la normativa è principalmente nazionale e regionale, tieni d’occhio le delibere del tuo Comune: potresti dover adeguarti a nuovi regolamenti sul numero massimo di giorni affittabili, requisiti aggiuntivi (es. contributi extra per il fondo affitti, adesione a codici etici, etc.). Operare “in tutta Italia” richiede dunque attenzione alle specificità locali oltre che alle leggi statali
Inoltre, se l’immobile si trova in un condominio, verifica il regolamento condominiale. Alcuni regolamenti contrattuali (approvati all’unanimità) potrebbero limitare l’uso degli appartamenti a fini turistici o prevedere sanzioni interne per chi disturba con continui cambi di ospiti. La giurisprudenza italiana ha stabilito che, salvo divieti espliciti nel regolamento contrattuale, l’affitto breve di per sé non viola il regolamento condominiale, in quanto equiparato all’uso abitativo lecito dell’unità. Tuttavia, è importante mantenere buoni rapporti con i vicini: far rispettare le regole di condotta agli ospiti (rumori, uso degli spazi comuni, raccolta differenziata dei rifiuti, decoro) ti aiuterà a evitare lamentele o interventi dell’amministratore. Ricorda che il decoro urbano e la quiete pubblica sono aspetti considerati anche dai Comuni: troppe lamentele potrebbero portare a controlli più severi.
Un discorso a parte meritano le c.d. “Key Box”, specie in seguito a recenti articoli che dichiaravano la loro totale illegalità.
La normativa non impedisce l’applicazione ed uso di questi manufatti a condizione che ciò avvenga all’interno del proprio condominio (anche in facciata) e non vi siano particolari vincoli del palazzo che ne impediscano l’apposizione (es. palazzi storici). Tali strumenti non vanno in contrasto con le disposizioni in materia di verifica della clientela atteso come spesso vengano utilizzate per altri scopi (ad es. consentire il reperimento chiavi agli addetti alle pulizie).
In sintesi, conoscere e rispettare queste 10 regole ti permetterà di affittare il tuo immobile in locazione turistica breve in tutta Italia in modo conforme alla legge. Dalla gestione fiscale con cedolare secca, alla registrazione dell’attività (codice identificativo) e agli obblighi di sicurezza, ogni punto è fondamentale. La normativa evolve (specialmente su affitti brevi e codice CIN), quindi resta aggiornato tramite fonti ufficiali e adegua la tua attività di conseguenza. Affittare casa può restare un piacere e un guadagno extra, purché lo si faccia in regola e nel rispetto di norme e vicini – solo così eviterai multe salate e potrai accogliere i tuoi ospiti in serenità.
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