L’esercizio di strutture turistiche all’interno dei condomini italiani è un tema di grande attualità, soprattutto per quanto riguarda l’aumento delle spese condominiali imputabili agli immobili ad uso turistico. La crescente presenza di locazioni turistiche si scontra spesso con il volere della maggioranza dei comproprietari.
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Questa norma è fondamentale per comprendere la ripartizione delle spese in un contesto condominiale eterogeneo.
Sentenze Contrapposte: Catania e Roma
In passato, il Tribunale di Catania, con la sentenza 3179/2020, aveva chiarito che il criterio di ripartizione delle spese condominiali non può essere alterato a causa dell’attività di bed & breakfast, poiché tale attività non cambia la destinazione d’uso dell’immobile. Tuttavia, il Tribunale di Roma, con la sentenza 1271/2024, ha recentemente ritenuto legittima una delibera che prevede una maggiorazione del 30% delle spese per gli appartamenti adibiti ad affitti turistici.
La Motivazione della Sentenza Romana
Il Tribunale di Roma ha giustificato questa decisione sottolineando che un immobile destinato ad attività ricettiva è frequentato da numerosi e diversi utilizzatori, il che comporta un maggiore utilizzo delle parti comuni, come scale e ascensori, con conseguente aumento delle spese di manutenzione. Infatti, gli interventi manutentivi e le relative spese aumentano a causa della maggiore sporcizia e dei blocchi ripetuti dell’ascensore.
Contributi alle Spese Comuni e Uso delle Parti Comuni
È importante notare che, generalmente, l’obbligo di contribuire alle spese comuni si basa sui millesimi di proprietà e prescinde dall’uso effettivo che il condomino fa delle parti comuni. Questo significa che anche un condomino che non utilizza affatto le parti comuni deve comunque contribuire alle spese, sulla base del potenziale uso.
Delibere Condominiali e Regolamento
Tuttavia, l’assemblea condominiale può imporre una maggiorazione delle spese per i titolari di B&B solo se esiste una “diversa convenzione” espressamente prevista dal regolamento condominiale, come stabilito dall’articolo 1123, primo comma. Nel caso esaminato, il regolamento prevedeva una clausola che consentiva di aumentare o diminuire le spese in base all’uso concreto delle parti comuni.
Implicazioni della Sentenza
Questa sentenza apre la strada a un possibile cambiamento nelle regolamentazioni condominiali, poiché una modifica del regolamento contrattuale richiede l’unanimità, diversamente dai casi in cui basta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Difese per i Proprietari di B&B
Per i proprietari di B&B e strutture simili, l’unico modo per difendersi da una maggiorazione delle spese è dimostrare un eccesso di potere da parte dell’assemblea, cosa che risulta difficile da provare. La regola fondamentale resta quindi quella di prestare molta attenzione al regolamento condominiale se si gestisce un’attività ricettiva all’interno di un condominio.
In conclusione, la gestione delle spese condominiali in presenza di strutture turistiche richiede una particolare attenzione alle disposizioni del regolamento condominiale e alle delibere assembleari, considerando le recenti evoluzioni giurisprudenziali che potrebbero influenzare significativamente i costi per i proprietari di queste attività.