Argomento di forte attualità degli ultimi mesi è la difficoltà di molti italiani nel reperire alloggi in cui vivere. La scarsa disponibilità del mercato, unita all’aumento vertiginoso dei canoni di locazione, ha reso pressoché impossibile, per molte famiglie, trovare un appartamento. Varie le cause di questo fenomeno: l’aumento del costo della vita, la diffidenza legata agli sfratti e la difficoltà di acquisto dovuta al “caro mutui”.
Il mercato immobiliare si sta, quindi, riempiendo di immobili (spesso già arredati) proposti a cifre esorbitanti con aumenti che superano il 50%. A differenza di quanto si possa credere, spesso le richieste economiche di alcuni proprietari si scontrano (necessariamente) con la possibile nullità dei contratti nella parte in cui vengono richiesti importi eccessivamente onerosi.
Nessun problema si pone per quegli immobili proposti con la modalità “4+4”, dove la determinazione del canone fra le parti è libera. Discorso diverso per quegli appartamenti che vengono offerti con la modalità a “canone concordato” (c.d. 3+2), ove il canone vincolato offre l’agevolazione fiscale di una cedolare secca più bassa (nella misura del 10%). Accade, quindi, che i locatori, attirati dal beneficio fiscale, non si rendano conto del fatto che l’importo dell’affitto non è libero (come nel 4+4) ma vincolato, nel suo massimo, a parametri ben specifici.
L’art. 2, comma 3, della legge 431/1998 prevede, infatti, la necessità che il 3+2 abbia un canone parametrato sulla base di accordi territoriali sviluppati sulla base di accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. È quindi necessario che in sede di stipulazione del contratto venga allegato il c.d. “attestato di rispondenza”, quale dimostrazione che l’ammontare del canone soddisfa i parametri di legge in base alle caratteristiche dell’appartamento (classe catastale, presenza di mobilio, rifiniture, impianti etc.)
Al contrario, molti proprietari stanno optando per il 3+2 guidati esclusivamente dai vantaggi fiscali, senza preoccuparsi di accertare se l’importo richiesto corrisponda o meno a quello dovuto.
Quali conseguenze in tal caso?
A sensi dell’art.13 della citata legge 431/1998, ogni accordo volto ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale è nullo. Ne discende l’obbligo di adeguamento del canone in essere a quello previsto dai parametri, oltre al rimborso di quanto già versato in eccesso nel periodo precedente.
Lo stesso per quanto attiene ai contratti già terminati: vige la tutela legata al termine di prescrizione decennale per il recupero degli importi riconosciuti in eccedenza.
Numerose le pronunce dei Tribunali italiani che stanno riconoscendo agli inquilini il diritto alla riconsegna di quanto versato in eccedenza, oltre all’adeguamento dell’affitto ai presupposti di legge. Se vuoi saperne di più, o cerchi una consulenza in materia di diritto dei contratti e delle transazioni immobiliari ed edilizie (come locazione e affitto), contatta i professionisti del nostro studio legale a Verona attraverso il form sottostante, o la pagina contatti.