L’amministratore di condominio ha il compito di gestire l’edificio condominiale nell’interesse comune, occupandosi di questioni amministrative, contabili e, in alcuni casi, anche della supervisione di interventi edilizi straordinari. Uno degli aspetti più discussi riguarda il suo diritto a un compenso extra in caso di lavori edili: quando è legittimo pretenderlo? E quali sono le conseguenze se lo richiede senza un’autorizzazione formale del condominio?
Quando l’amministratore ha diritto a un compenso extra
Il principio generale è che il compenso dell’amministratore deve essere determinato al momento della nomina o del rinnovo dell’incarico, come previsto dall’art. 1129, comma 14, del Codice Civile. Tuttavia, qualora vengano affidati all’amministratore compiti ulteriori rispetto alla gestione ordinaria del condominio, come la supervisione di lavori straordinari, egli potrebbe aver diritto a un’integrazione del compenso.
Per poter richiedere un compenso extra, l’amministratore deve:
- Prevederlo nel contratto: Se all’atto della nomina è stato pattuito che, in caso di lavori straordinari, gli spetterà un compenso aggiuntivo, questo dovrà essere rispettato.
- Ottenere un’autorizzazione assembleare: Se il contratto non prevede espressamente un compenso aggiuntivo, l’amministratore deve chiedere preventivamente all’assemblea condominiale l’approvazione di un compenso specifico per l’attività extra.
- Giustificare l’attività svolta: L’amministratore può richiedere un compenso extra solo se ha effettivamente svolto attività ulteriori, come la gestione dei preventivi, il coordinamento con le imprese o la verifica dei lavori, che non rientrano nei suoi compiti ordinari.
Cosa succede se l’amministratore chiede il compenso senza autorizzazione?
Se l’amministratore pretende un compenso extra senza aver ottenuto preventiva autorizzazione dall’assemblea, si espone a diverse conseguenze:
- Il condominio può rifiutare il pagamento: In assenza di una delibera assembleare che approvi l’integrazione del compenso, i condomini non sono obbligati a corrisponderlo.
- Possibili contestazioni e revoca: Se l’amministratore inserisce arbitrariamente il compenso extra nel bilancio condominiale, i condomini possono contestare l’addebito e, nei casi più gravi, chiederne la revoca per giusta causa (art. 1129 c.c.).
- Azione di ripetizione dell’indebito: Se il compenso è già stato incassato senza un’effettiva autorizzazione, i condomini possono agire per ottenere la restituzione delle somme indebitamente percepite, ai sensi dell’art. 2033 c.c.
- Eventuale responsabilità professionale: L’amministratore che agisce senza autorizzazione potrebbe incorrere in responsabilità contrattuale o, nei casi di comportamento doloso, anche in responsabilità penale per appropriazione indebita (art. 646 c.p.), qualora si dimostri che abbia percepito somme non dovute.
Conclusioni
Per evitare contestazioni e responsabilità, l’amministratore deve sempre ottenere un’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale prima di pretendere un compenso extra per la gestione di lavori edili. La trasparenza nella gestione delle spese condominiali e il rispetto delle regole di approvazione dei compensi sono essenziali per tutelare sia l’amministratore stesso che i condomini.
La corretta prassi è quindi quella di inserire nel preventivo di spesa dell’assemblea anche l’eventuale compenso dell’amministratore per le attività aggiuntive, consentendo ai condomini di deliberare in modo chiaro e consapevole. In assenza di tale autorizzazione, il compenso extra non può essere legittimamente richiesto né riscosso.