La polizza assicurativa postuma decennale, prevista dall’articolo 4 del Dlgs 122/2005 per la vendita di immobili da costruire, è un contratto stipulato “per conto di chi spetta”. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025, ha confermato che l’assicurato è l’acquirente dell’immobile e non il costruttore. Questo significa che l’acquirente ha la piena legittimazione ad agire nei confronti dell’assicurazione per ottenere il risarcimento dei danni, indipendentemente dalla volontà del costruttore.
La differenza tra polizza postuma e assicurazione RC
La Cassazione ha chiarito che la polizza postuma decennale non è una semplice assicurazione sulla responsabilità civile del costruttore. Se fosse tale, l’unico soggetto a poter agire sarebbe il costruttore stesso, il quale potrebbe chiedere all’assicurazione di rimborsarlo per somme eventualmente dovute all’acquirente. In questo modo, l’acquirente perderebbe il diritto di chiedere direttamente l’indennizzo.
Obblighi del costruttore e tutele per l’acquirente
L’articolo 4 del Dlgs 122/2005 impone al costruttore l’obbligo di consegnare la polizza postuma decennale all’acquirente al momento del rogito. La mancata consegna comporta la nullità del contratto di compravendita. Questa polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, inclusi quelli subiti da terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
Il principio stabilito dalla Cassazione
La Corte ha respinto la tesi secondo cui la natura della polizza dovrebbe essere valutata caso per caso in base al contratto specifico. La sentenza conferma che la polizza postuma decennale è finalizzata a garantire un’equa tutela patrimoniale agli acquirenti di immobili da costruire, specialmente in caso di crisi o insolvenza del costruttore.
Se la polizza fosse considerata una semplice assicurazione RC, l’acquirente non potrebbe ottenere direttamente l’indennizzo, poiché sarebbe subordinato alle sorti del costruttore. La Cassazione ha invece affermato che l’acquirente deve poter agire direttamente contro l’assicurazione per ottenere il risarcimento, senza dipendere da eventuali difficoltà finanziarie del costruttore.
Conclusioni
Questa sentenza rappresenta un’importante conferma della protezione degli acquirenti di immobili in costruzione. La polizza postuma decennale è un’assicurazione contro i danni a beneficio diretto dell’acquirente, rafforzando la tutela di chi acquista un immobile ancora da realizzare. Per chi compra casa, è fondamentale verificare che il costruttore rispetti l’obbligo di consegnare la polizza al rogito per evitare problemi futuri.
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